ПРИНЦИП ЕДИНСТВА
СУДЬБЫ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
И НА СТРОЕНИЯ НА НЕМ

Р.С. БЕВЗЕНКО,
кандидат юридических наук,
профессор Российской школы частного права

DOI: 10.24031/1992-2043-2020-20-2-60-123

Российское право исходит из того, что земельный участок и здание, возведенное на нем, являются двумя отдельными недвижимыми вещами. Такое решение расходится с классическим принципом «superficies solo cedit», который предполагает, что здание является составной частью земельного участка. В связи с этим российское право выработало особый прием, именуемый в законодательстве принципом единства судьбы прав на земельный участок и на строения, располагающиеся на или под участком. Статья посвящена анализу реализации этого принципа в российских законах и судебной практике. Автор разбирает то, как реализуется этот принцип при совершении различных сделок с недвижимостью (купля-продажа, ипотека и проч.), при первоначальном возникновении права собственности на постройки, при прекращении прав на земельный участок, а также в наследственном праве.


Ключевые слова: недвижимое имущество; вещное право; недвижимая вещь; земельный участок; принцип единства судьбы; superficies solo cedit.

References

Аверченко Н.Н. Сложная вещь как объект вещного права [Averchenko N.N.
The Complex Thing as an Object of Property Law] (in Russian) // Вещные права:
постановка проблемы и ее решение: сборник статей / под ред. М.А. Рожковой
[Property Rights: Statement of the Problem and its Solution: Collection of Articles /
Ed. by M.A. Rozhkova]. Moscow: Statut, 2011.
Бар К. фон. Для чего нужно понятие земельного участка (Grundstück) и что это
такое? О сложностях установления содержания понятия «вещь» в европейском
вещном праве / пер. с англ. Р.С. Бевзенко [Bar Chr. von. Why Do We Need Grundstücke
(Land Units), and What Are They? On the Difficulties of Divining a European Concept
of “Thing” in Property Law / Trans. by R.S. Bevzenko] (in Russian) // Civil Law Review.
2018. No. 5.
Бевзенко Р.С. «Горизонтальное разделение» земельного участка. Коммента-
рий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от
16.01.2018 № 305-ЭС17-14514 [Bevzenko R.S. Horizontal Division of a L and Plot.
Comments on the Ruling of the Supreme Court of Russia in the Case No. 305-
ES17-14514] (in Russian) // Bulletin of Economic Justice of the Russian Federation.
2018. No. 4.
Бевзенко Р.С. Аренда части вещи [Bevzenko R.S. Renting a Part of a Thing] (in
Russian) // Journal of the Russian School of Private Law. 2018. July-August. No. 1.
Бевзенко Р.С. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недви-
жимое имущество: комментарий к статье 219 ГК РФ [Bevzenko R.S. Acquisition
of a Property Right over a Newly Erected Immoveable Unit] (in Russian) // Civil
Law Review. 2019. No. 3.
Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в россий-
ское право недвижимости [Bevzenko R.S. AL and Plot with Buildings on It: An Introduction
to Russian Real Estate Law] (in Russian). Moscow: Statut, 2017.
Бевзенко Р.С. Комментарий к статье 8.1 ГК РФ [Bevzenko R.S. Commentary on
Article 8.1 of the Civil Code of the Russian Federation] (in Russian) // Bulletin of
Economic Justice of the Russian Federation. 2019. No. 12.
Бевзенко Р.С. О целесообразности и желательности введения права застройки
в российское право [Bevzenko R.S. On the Expediency and Desirability of Introducing
Building Rights into Russian Law] (in Russian) // Law. 2016. No. 6.
Боголепов Н.П. Учебник истории римского права / под ред., с предисл. В.А. Том-
синова [Bogolepov N.P. Textbook of the History of Roman Law / Ed. by V.A. Tomsinov]
(in Russian). Moscow: Zertsalo, 2004.
Бочаров М. Особенности кадастрового учета и регистрации прав на сложные
недвижимые вещи [Bocharov M. Features of Cadastral Registration and Registration
of Rights to Complex Immovable Things] (in Russian) // Legal Issues of Construction.
2009. No. 2.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры
о передаче имущества [Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Contract Law. Book Two: Property
Transfer Agreements] (in Russian). Moscow: Statut, 2000.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения
[Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Contract Law: General Provisions] (in Russian). Moscow:
Statut, 1997.
Гражданское право: учебник: в 4 т. Т. 1: Общая часть / под ред. Е.А. Суханова
[Civil Law: Textbook. In 4 vols. Vol. 1: General Part / Ed. by E.A. Sukhanov] (in Russian).
2nd ed. Moscow: Statut, 2019.
Дернбург Г. Пандекты. Т. 1. Ч. 2: Вещное право [Dernburg H. Pandects. Vol. 1. Part 2:
Property Law] (in Russian). 6th ed. St. Petersburg: State Printing House, 1905.
Дернбург Г. Пандекты. Т. 1: Общая часть [Dernburg H. Pandects. Vol. 1: General
Part] (in Russian). Moscow: University Printing House, 1906.
Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании [Egorov A.V.,
Tserkovnikov M.A. Space Rights in the Building] (in Russian) // Bulletin of the
Supreme Arbitration Court of the Russian Federation. 2010. No. 2.
Ерш А.В. Земельный участок как объект гражданских прав [Ersh A.V. A L and
Plot as an Object of Civil Rights] (in Russian) // Household and Law. 2006. No. 4.
Кассо Л.А. Здания на чужой земле [Kasso L.A. Buildings on a Someone Else’s
Land] (in Russian). Moscow: Edition by the I.K. Golubev’s Bookstore under the firm
“Jurisprudence”, 1904.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России [Kozyr O.M.
Real Estate in the New Civil Code of Russia] (in Russian) // ГК России. Пробле-
мы. Теория. Практика: сборник памяти С.А. Хохлова / отв. ред. А.Л. Маковский
[The Civil Code of Russia. Problems. Theory. Practice: Collection in Memory
of S.A. Khokhlov / Ed. by. A.L. Makovsky]. Moscow: Rodos, 1998.
Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и распо-
ложенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и пер-
спективы) [Kozyr O.M., Makovskaya A.A. “One Fate” of a L and Plot and Other Real
Estate Objects Located on It (Reality and Prospects)] (in Russian) // Bulletin of the
Supreme Arbitration Court of the Russian Federation. 2003. No. 2.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуще-
стве / под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской [The Concept
of Development of Civil Law on Real Estate / Ed. by V.V. Vitryansky, O.M. Kozyr,
A.A. Makovskaya] (in Russian). Moscow: Statut, 2004.
Краснова Т.С. Публичный сервитут для размещения линейного объекта: ком-
ментарий к новеллам Земельного кодекса РФ [Krasnova T.S. Public Easement for
Placing a L inear Object: Commentary on the Novels of the Land Code of the Russian
Federation] (in Russian) // Bulletin of Economic Justice of the Russian Federation.
2019. No. 3.
Кузьмина И.Д. Понятие правового режима зданий, сооружений как объек-
тов недвижимости [Kuzmina I.D. The Concept of the Legal Regime of Buildings,
Structures as Objects of Real Estate] (in Russian) // Цивилистические исследова-
ния: сборник научных трудов памяти профессора И.Н. Федорова. Вып. 1 / под ред.
Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова [Civil Research: Collection of Scientific Papers in
Memory of Professor I.N. Fedorov. Issue 1 / Ed. by B.L. Khaskelberg, D.O. Tuzov].
Moscow: Statut, 2004.
Маковская А.А. Противоречие в регулировании ипотеки земельного участка
и расположенных на нем зданий и сооружений, принадлежащих одному лицу
[Makovskaya A.A. A Contradiction in the Regulation of the Mortgage of a L and Plot
and Buildings and Structures Located on It Belonging to One Person] (in Russian) //
Гражданское право современной России / сост. О.М. Козырь, А.Л. Маковский [Civil
Law of Modern Russia / Comp. by O.M. Kozyr, A.L. Makovsky]. Moscow: Statut, 2008.
Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации части пер-
вой / под ред. В.А. Белова [The Practice of Applying the First Part of the Civil Code of
the Russian Federation / Ed. by V.A. Belov] (in Russian). 2nd ed. Moscow: Iurait, 2011.
Рыбалов А.О. Легальный сервитут в российском праве [Rybalov A.O. Legal Easement
in Russian Law] (in Russian) // Civil Law Review. 2010. No. 5.
Рыбалов А.О. Право собственности (комментарий к ст. 209 ГК РФ) [Rybalov A.O.
Ownership (Commentary on Article 209 of the Civil Code of the Russian Federation)]
(in Russian). Moscow: М-Logos, 2017.
Семьянова А. Продажа части земельного участка [Semianova A. Sale of a Part
of a Land Plot] (in Russian) // Law and Economics. 2004. No. 12.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве [Sklovsky K.I. Property in
Civil Law] (in Russian). 5th ed. Moscow: Statut, 2010.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве [Stepanov S.A.
Real Estate in Civil Law] (in Russian). Moscow: Statut, 2004.
Третьякова Д.В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости
[Tretyakova D.V. 3D Cadastre and the Concept of a Unified Real Property Unit] (In
Russian) // Civil Law Review. 2019. No. 3.
Чаплин Н.Ю. Концепция единого объекта недвижимости: к вопросу о целе-
сообразности и возможности ее реализации в российском законодательстве
[Chaplin N.Yu. The Concept of a Unified Real Property Unit: On the Feasibility of
its Implementation in Russian Legislation] (in Russian) // Journal of Russian Law.
2019. No. 1.
Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости [Chubarov V.V.
Problems of Legal Regulation of Real Estate] (in Russian). Moscow: Statut, 2006.
Zaera García A. Superficies solo cedit // Anuario da Facultade de Dereito da
Universidade da Coruña. 2008. No. 12.


Information about the author

Bevzenko R.S. (Moscow, Russia) – Candidate of Legal Sciences, Professor of the Russian School of Private Law (8 Ilyinka St., Bldg. 2, Moscow, 103132, Russia; e-mail: rbevzenko@gmail.com).

LEGAL UNITY OF A LAND PLOT
AND BUILDING ON IT

R.S. BEVZENKO,
Candidate of Legal Sciences,
Professor of the Russian School of Private Law

DOI: 10.24031/1992-2043-2020-20-2-60-123

Under Russian law a land plot and a building on it are regarded as two legally separated units of property, or – in terms of continental legal language – two different things. This approach varies from classical maxima “superficies solo cedit”, under which a building erected on a land plot forms a part of the latter. Following the theory of separated legal regimes of a plot and a building Russian law developed the specific method to provide the mutual attachment of right to a plot and right to a building. In Russian literature this method is called the principle of legal unity of plot and building on it. The paper is dealing with the realization of this principle in Russian law. The author examines how this technique works in the sphere of contract law (sale of immoveable property, mortgage etc.), during appropriation of property rights to newly erected buildings, when the dissolution of a right to a land plot have occurred, in inheritance law.


Keywords: real property; real rights; immoveable thing; land plot; unity of land plot and building; superficies solo cedit.

References

Аверченко Н.Н. Сложная вещь как объект вещного права [Averchenko N.N.
The Complex Thing as an Object of Property Law] (in Russian) // Вещные права:
постановка проблемы и ее решение: сборник статей / под ред. М.А. Рожковой
[Property Rights: Statement of the Problem and its Solution: Collection of Articles /
Ed. by M.A. Rozhkova]. Moscow: Statut, 2011.
Бар К. фон. Для чего нужно понятие земельного участка (Grundstück) и что это
такое? О сложностях установления содержания понятия «вещь» в европейском
вещном праве / пер. с англ. Р.С. Бевзенко [Bar Chr. von. Why Do We Need Grundstücke
(Land Units), and What Are They? On the Difficulties of Divining a European Concept
of “Thing” in Property Law / Trans. by R.S. Bevzenko] (in Russian) // Civil Law Review.
2018. No. 5.
Бевзенко Р.С. «Горизонтальное разделение» земельного участка. Коммента-
рий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от
16.01.2018 № 305-ЭС17-14514 [Bevzenko R.S. Horizontal Division of a L and Plot.
Comments on the Ruling of the Supreme Court of Russia in the Case No. 305-
ES17-14514] (in Russian) // Bulletin of Economic Justice of the Russian Federation.
2018. No. 4.
Бевзенко Р.С. Аренда части вещи [Bevzenko R.S. Renting a Part of a Thing] (in
Russian) // Journal of the Russian School of Private Law. 2018. July-August. No. 1.
Бевзенко Р.С. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недви-
жимое имущество: комментарий к статье 219 ГК РФ [Bevzenko R.S. Acquisition
of a Property Right over a Newly Erected Immoveable Unit] (in Russian) // Civil
Law Review. 2019. No. 3.
Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в россий-
ское право недвижимости [Bevzenko R.S. AL and Plot with Buildings on It: An Introduction
to Russian Real Estate Law] (in Russian). Moscow: Statut, 2017.
Бевзенко Р.С. Комментарий к статье 8.1 ГК РФ [Bevzenko R.S. Commentary on
Article 8.1 of the Civil Code of the Russian Federation] (in Russian) // Bulletin of
Economic Justice of the Russian Federation. 2019. No. 12.
Бевзенко Р.С. О целесообразности и желательности введения права застройки
в российское право [Bevzenko R.S. On the Expediency and Desirability of Introducing
Building Rights into Russian Law] (in Russian) // Law. 2016. No. 6.
Боголепов Н.П. Учебник истории римского права / под ред., с предисл. В.А. Том-
синова [Bogolepov N.P. Textbook of the History of Roman Law / Ed. by V.A. Tomsinov]
(in Russian). Moscow: Zertsalo, 2004.
Бочаров М. Особенности кадастрового учета и регистрации прав на сложные
недвижимые вещи [Bocharov M. Features of Cadastral Registration and Registration
of Rights to Complex Immovable Things] (in Russian) // Legal Issues of Construction.
2009. No. 2.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры
о передаче имущества [Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Contract Law. Book Two: Property
Transfer Agreements] (in Russian). Moscow: Statut, 2000.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения
[Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Contract Law: General Provisions] (in Russian). Moscow:
Statut, 1997.
Гражданское право: учебник: в 4 т. Т. 1: Общая часть / под ред. Е.А. Суханова
[Civil Law: Textbook. In 4 vols. Vol. 1: General Part / Ed. by E.A. Sukhanov] (in Russian).
2nd ed. Moscow: Statut, 2019.
Дернбург Г. Пандекты. Т. 1. Ч. 2: Вещное право [Dernburg H. Pandects. Vol. 1. Part 2:
Property Law] (in Russian). 6th ed. St. Petersburg: State Printing House, 1905.
Дернбург Г. Пандекты. Т. 1: Общая часть [Dernburg H. Pandects. Vol. 1: General
Part] (in Russian). Moscow: University Printing House, 1906.
Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании [Egorov A.V.,
Tserkovnikov M.A. Space Rights in the Building] (in Russian) // Bulletin of the
Supreme Arbitration Court of the Russian Federation. 2010. No. 2.
Ерш А.В. Земельный участок как объект гражданских прав [Ersh A.V. A L and
Plot as an Object of Civil Rights] (in Russian) // Household and Law. 2006. No. 4.
Кассо Л.А. Здания на чужой земле [Kasso L.A. Buildings on a Someone Else’s
Land] (in Russian). Moscow: Edition by the I.K. Golubev’s Bookstore under the firm
“Jurisprudence”, 1904.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России [Kozyr O.M.
Real Estate in the New Civil Code of Russia] (in Russian) // ГК России. Пробле-
мы. Теория. Практика: сборник памяти С.А. Хохлова / отв. ред. А.Л. Маковский
[The Civil Code of Russia. Problems. Theory. Practice: Collection in Memory
of S.A. Khokhlov / Ed. by. A.L. Makovsky]. Moscow: Rodos, 1998.
Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и распо-
ложенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и пер-
спективы) [Kozyr O.M., Makovskaya A.A. “One Fate” of a L and Plot and Other Real
Estate Objects Located on It (Reality and Prospects)] (in Russian) // Bulletin of the
Supreme Arbitration Court of the Russian Federation. 2003. No. 2.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуще-
стве / под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской [The Concept
of Development of Civil Law on Real Estate / Ed. by V.V. Vitryansky, O.M. Kozyr,
A.A. Makovskaya] (in Russian). Moscow: Statut, 2004.
Краснова Т.С. Публичный сервитут для размещения линейного объекта: ком-
ментарий к новеллам Земельного кодекса РФ [Krasnova T.S. Public Easement for
Placing a L inear Object: Commentary on the Novels of the Land Code of the Russian
Federation] (in Russian) // Bulletin of Economic Justice of the Russian Federation.
2019. No. 3.
Кузьмина И.Д. Понятие правового режима зданий, сооружений как объек-
тов недвижимости [Kuzmina I.D. The Concept of the Legal Regime of Buildings,
Structures as Objects of Real Estate] (in Russian) // Цивилистические исследова-
ния: сборник научных трудов памяти профессора И.Н. Федорова. Вып. 1 / под ред.
Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова [Civil Research: Collection of Scientific Papers in
Memory of Professor I.N. Fedorov. Issue 1 / Ed. by B.L. Khaskelberg, D.O. Tuzov].
Moscow: Statut, 2004.
Маковская А.А. Противоречие в регулировании ипотеки земельного участка
и расположенных на нем зданий и сооружений, принадлежащих одному лицу
[Makovskaya A.A. A Contradiction in the Regulation of the Mortgage of a L and Plot
and Buildings and Structures Located on It Belonging to One Person] (in Russian) //
Гражданское право современной России / сост. О.М. Козырь, А.Л. Маковский [Civil
Law of Modern Russia / Comp. by O.M. Kozyr, A.L. Makovsky]. Moscow: Statut, 2008.
Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации части пер-
вой / под ред. В.А. Белова [The Practice of Applying the First Part of the Civil Code of
the Russian Federation / Ed. by V.A. Belov] (in Russian). 2nd ed. Moscow: Iurait, 2011.
Рыбалов А.О. Легальный сервитут в российском праве [Rybalov A.O. Legal Easement
in Russian Law] (in Russian) // Civil Law Review. 2010. No. 5.
Рыбалов А.О. Право собственности (комментарий к ст. 209 ГК РФ) [Rybalov A.O.
Ownership (Commentary on Article 209 of the Civil Code of the Russian Federation)]
(in Russian). Moscow: М-Logos, 2017.
Семьянова А. Продажа части земельного участка [Semianova A. Sale of a Part
of a Land Plot] (in Russian) // Law and Economics. 2004. No. 12.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве [Sklovsky K.I. Property in
Civil Law] (in Russian). 5th ed. Moscow: Statut, 2010.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве [Stepanov S.A.
Real Estate in Civil Law] (in Russian). Moscow: Statut, 2004.
Третьякова Д.В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости
[Tretyakova D.V. 3D Cadastre and the Concept of a Unified Real Property Unit] (In
Russian) // Civil Law Review. 2019. No. 3.
Чаплин Н.Ю. Концепция единого объекта недвижимости: к вопросу о целе-
сообразности и возможности ее реализации в российском законодательстве
[Chaplin N.Yu. The Concept of a Unified Real Property Unit: On the Feasibility of
its Implementation in Russian Legislation] (in Russian) // Journal of Russian Law.
2019. No. 1.
Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости [Chubarov V.V.
Problems of Legal Regulation of Real Estate] (in Russian). Moscow: Statut, 2006.
Zaera García A. Superficies solo cedit // Anuario da Facultade de Dereito da
Universidade da Coruña. 2008. No. 12.


Information about the author

Bevzenko R.S. (Moscow, Russia) – Candidate of Legal Sciences, Professor of the Russian School of Private Law (8 Ilyinka St., Bldg. 2, Moscow, 103132, Russia; e-mail: rbevzenko@gmail.com).

Наши партнеры

Our partners

unnamed.png
логотип РС серый фон.png
Юстина.png
logo3.png

Андрей Степанченко

Доцент Уральского Государственного Юридического Университета

Irsot_BVL.GIF
STT_Logo_RGB_Page-1.png
logo.png
mlogos_png.png

Copyright © 2006-2020 

Вестник гражданского права. Все права защищены. 
«ИД В. Ема»: 119454, Москва, ул. Лобачевского, 92, корп. 2