ПРОБЛЕМЫ СТРОИТЕЛЬНОЙ АРЕНДЫ
В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ И ПРОЕКТ ВВЕДЕНИЯ
ПРАВА ЗАСТРОЙКИ В ОТЕЧЕСТВЕННОЕ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

​

Е.Ю. ИВАНОВА,
аспирантка кафедры гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, магистр юриспруденции (РШЧП), старший юрист юридической компании «Сирота и партнеры» (г. Москва)

​

https://doi.org/10.24031/1992-2043-2021-21-2-149-174

​

В статье рассматривается вопрос о целесообразности введения в российское право нового ограниченного вещного права на земельный участок – права застройки, предлагаемого к принятию в законопроекте о реформе вещных прав. На основе анализа сложившейся судебной практики применения института аренды для целей строительства автором проводится сопоставление данного института с правом застройки, рассматриваются недостатки права строительной аренды и дается оценка тому, насколько право застройки в редакции законопроекта может способствовать их устранению. Автором также оцениваются перспективы реформы и приводятся предложения по возможной доработке регулирования права застройки в законопроекте о реформе вещных прав.

Ключевые слова: право застройки; суперфиций; аренда для целей строительства; реформа вещных прав.

​

References

​

Александрова М.А., Громов С.А., Краснова Т.С., Рассказова Н.Ю., Рудоквас А.Д.,
Рыбалов А.О., Толстой Ю.К. Заключение кафедры гражданского права СПбГУ
на проект изменений раздела о вещных правах ГК РФ [Aleksandrova M.A., Gromov
S.A., Krasnova T.S., Rasskazova N.Iu., Rudokvas A.D., Rybalov A.O., Tolstoi Iu.K.
Opinion of the Civil Law Department of the St. Petersburg State University on the
Draft Amendments to the Section on Property Rights of the Civil Code of the Russian
Federation] (in Russian) // Herald of Economic Justice of the Russian Federation.
2020. No. 7.
Багаев В.А., Румак В.Б. Вещное право должно быть урегулировано законом –
от сих до сих [Интервью с В.В. Витрянским] [Bagaev V.A., Rumak V.B. The Property
Law Must Be Regulated By Statute – from Here to Here [Interview with V.V. Vitrianskii]]
(in Russian) // Law. 2020. No. 2.
Бевзенко Р.С. О целесообразности и желательности введения права застройки
в российское право [Bevzenko R.S. On Reasonability and Desirability of Introducing
the Building Right into Russian Law] (in Russian) // Law. 2016. No. 6.
Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строе-
ния на нем [Bevzenko R.S. The Principle of the Legal Unity of a L and Plot and Building
on It] (in Russian) // Civil Law Review. 2020. No. 2.
Бибиков А.И. Римская правовая модель права застройки и ее восприятие в оте-
чественной доктрине и законодательстве [Bibikov A.I. Roman Legal Model of the
Right of Superficies and its Perception in Domestic Doctrine and Legislation] (in
Russian) // Lex Russica. 2015. No. 1.
Брауде И.Л. Необходим ли институт права застройки в Гражданском кодек-
се СССР? [Braude I.L. Is the Institute of the Building Right Necessary in the USSR
Civil Code?] (in Russian) // Socialist Legality. 1947. No. 6 (June).
Вильнянский С.И. Право застройки в СССР [Vilnianskii S.I. The Building Right
in the USSR] (in Russian) // Ученые записки Харьковского юридического инсти-
тута [Scientific Notes of the Kharkov Law Institute]. Kharkov: Kharkov Law Institute
Publ., 1940. Issue 2.
Витрянский В.В. Новое (проектируемое) вещное право [Vitrianskii V.V. New
(Amended) Property Law] (in Russian) // Economy and Law. 2016. No. 4 (Appendix).
Выдрин А.С., Виленкин М.В. Закон о праве застройки со вступительной ста-
тьей и подробными постатейными разъяснениями, составленными по законода-
тельным мотивам [Vydrin A.S., Vilenkin M.V. The Law on the Building Right with an
Introductory Notes and Detailed Article-by-Article Explanations Drawn up Based
on Legislative Motives] (in Russian). Moscow: Book Publishing “Shkola”, 1913.
Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки: Практический комментарий [Goikhbarg
A.G. The Law on the Building Right: Practical Commentary] (in Russian). St.
Petersburg: Legal Book Warehouse “Pravo” Publ., 1913.
Емелькина И.А. Вещное право застройки чужого земельного участка [Emelkina
I.A. The Property Right to Build on the Land Owned by Another Person] (in Russian)
// Herald of Economic Justice of the Russian Federation. 2010. No. 11.
Емелькина И.А. Научно-практический комментарий к гл. 20.1 «Право застрой-
ки» проекта федерального закона «О внесении изменений в части первую, вто-
рую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также
в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Emelkina I.A. Scientific-
Practical Commentary on the Ch. 20.1 “Building Leasehold” of the Draft Federal
Statute “On Amending Parts One, Two, Three and Four of the Civil Code of the
Russian Federation and Certain Legislative Acts of the Russian Federation”] (in Russian)
// Civil Law Review. 2015. No. 1.
Изменения в сфере вещного права должны строиться по медицинскому прин-
ципу «не навреди» и по русской поговорке «Семь раз отмерь, один раз отрежь»
[Интервью с О.В. Киселевой] [Changes in Property Law Should Be Based on the
Medical Principle “Do No Harm” and According to the Russian Proverb “Measure
Seven Times, Cut Once” [Interview with O.V. Kiseleva]] (in Russian) // Herald the
Arbitration Court of the Moscow District. 2020. No. 2.
Канторович Я.А. Право застройки (текст и комментарий к ст.ст. 71–84 Граж-
данского кодекса) [Kantorovich Ia.A. The Building Right (Text and Commentary on
Articles 71–84 of the Civil Code)] (in Russian) // Гражданский кодекс: Практи-
ческий комментарий / под ред. А.М. Винавера, И.Б. Новицкого [Civil Code: Practical
Commentary/ Ed. by A.M. Vinaver, I.B. Novitskii] (in Russian). Moscow: Pravo
i zhizn’, 1924.
Кассо Л.А. Здания на чужой земле [Kasso L.A. Buildings on the Land Plot Owned
by Another Person] (in Russian). Moscow: I.K. Golubev’s Bookstore under the Firm
“Pravovedenie” Publ., 1905.
Кассо Л.А. Русское поземельное право [Kasso L.A. Russian Land Law] (in Russian).
Moscow: I.K. Golubev’s Bookstore under the Firm “Pravovedenie” Publ., 1906.
Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном
и современном российском гражданском праве [Kopylov A.V. Property Rights to
Land in Roman, Russian Pre-revolutionary and Modern Russian Civil Law] (in Russian).
Moscow: Statut, 2000.
Коростин С.А. Исторический опыт решения проблемы повышения каче-
ства жилья в социально-экономической политике России [Korostin S.A. Historical
Experience of Solving the Problem of Improving the Quality of Housing in the
Socio-Economic Policy of Russia] (in Russian) // Eurasian International Scientific
and Analytical Journal “Problems of Modern Economy”. 2014. No. 4(52).
Крузински-Сингер Е. Праву застройки в Германии скоро будет 100 лет [Kruzinski-
Singer E. The Building Right in Germany Will Soon Be 100 Years Old] (in
Russian) // Arbitration Practice. 2015. No. 6.
Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии [Leonteva
E.A., Jem M. The Hereditable Building Right: the Experience of Germany] (in
Russian) // Civil Law Review. 2011. No. 6.
Мейер Д.И. Русское гражданское право [Meier D.I. Russian Civil Law] (in Russian).
Petrograd: Printing House “Dvigatel”, 1914.
Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования
института [Mitilino M.I. Building Right. Experience of Civil Studies of the Institute]
(in Russian). Kiev: T.G. Meinander’s Printing House, 1914.
Покровский И.А. История римского права [Pokrovskii I.A. History of Roman
Law] (in Russian). 3rd ed. Petrograd: Legal Book Warehouse “Pravo” Publ., 1917.
Римское частное право / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского [Roman
Private Law / Ed. by I.B. Novitskii, I.S. Pereterskii] (in Russian). Moscow: Zertsalo-
M, 2008.
Рыбалов А.О. Краткий обзор положений о праве застройки [Rybalov A.O. The
Brief Overview of Provisions on the Building Right] (in Russian) // Bulletin of the
Supreme Arbitration Court of the Russian Federation. 2012. No. 10.
Рыбалов А.О. Почему я против реформы вещного права [Rybalov A.O. Why
I Object to Property Law Reform] (in Russian) // Law. 2020. No. 3.
Симолин А.А. Закон о праве застройки [Simolin A.A. The Law on the Building
Right] (in Russian) // Civil Law Review. 1913. No. 7.
Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. 1: Общая часть. Вещное пра-
во. Авторское право [Sinaiskii V.I. Russian Civil Law. Issue 1: General Part. Property
Law. Copyright Law] (in Russian). 2nd ed. Kiev: Typographic lithography “Progress”,
1917.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве [Sklovskii K.I. Property in
Civil Law] (in Russian). 4th ed. Moscow: Statut, 2008.
Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк [Sukhanov E.A. Property
Law: the Scientific and Educational Essay] (in Russian). Moscow: Statut, 2017.
Суханов Е.А. Об одном судебном прецеденте [Sukhanov E.A. On One Judicial
Precedent] (in Russian) // Civil Law Review. 2017. No. 5.
Суханов Е.А. Проблемы вещного права в современном российском праве
[Sukhanov E.A. Property Law Problems in Modern Russian Law] (in Russian) // Russian
Law Journal. 2016. No. 4.
Третьякова Д.В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости
[Tretyakova D.V. 3D Cadastre and the Concept of a Unified Real Property Unit] (in
Russian) // Civil Law Review. 2019. No. 3.
Трофимова Г.А. Право застройки: проблемы обоснованности [Trofimova G.A.
The Building Right: Problems of Justification] (in Russian) // Lawyer. 2015. No. 5.
Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право Проекта Вотчинного Устава.
Т. 1 [Freytag-Loringoven A.L. Substantive Law of the Draft Patrimony Statute. Vol. 1]
(in Russian). Yuriev: K. Matthissen’s Printing House, 1914.
Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Право застройки и реальный кредит [Freytag-Loringoven
A.L. The Building Right and Real Loan] (in Russian) // Journal of the Ministry
of Justice. 1915. No. 7 (September).
Hattenhauer H. Verdinglichung der Miete: Bricht Miete Kauf? // Neue Zeitschrift
für Miet- und Wohnungsrecht. 2003.
Hübner R. Grundzüge des deutschen Privatrechts. 5. Aufl. Leipzig, 1930.
Jusztinger J. Economic Significance of the Ancient Roman Superficies // Journal
on European History of Law. 2017. Vol. 8. No. 1.
Münchener Kommentar zum BGB. 8. Aufl. München, 2020.
Nussbaum A. Das neue deutsche Wirtschaftsrecht: eine systematische Übersicht
über die Entwicklung des Privatrechts und der benachbarten Rechtsgebiete seit
Ausbruch des Weltkrieges. Berlin, 1922.
Pikalo A. Besonderheiten des Erbbaurechts // Recht der Landwirtschaft. 1970.
Schupp R. Ein Vorschlag: Dienstbarmachung der Rechtsinstitution des Erbbaurechts
zur Preisauflockerung auf dem Baubodenmarkt // Juristische Rundschau.
1967. Bd. 12.
Silagi M., Faulkner S.N. Henry George and Europe: In Germany, George’s Followers,
Headed by Adolf Damaschke, Won Several Statutes and a Constitutional Revision
// American Journal of Economics and Sociology. 1993. Vol. 52.
Thiel F. Das Erbbaurecht wird 99 Jahre alt // Baurecht. 2018. 49. Jg. H. 8.
Thiel F. Strategisches Flächenmanagement und Eigentumspolitik: Bodenrechtliche
Hemmnisse und Herausforderungen für die Etablierung einer lokalen
Flächenkreislaufwirtschaft // UFZ-Bericht. 2004. Bd. 24.
Time Limited Interests in Land / Ed. by D. Merwe, C. Van, A.-L. Verbeke. Cambridge,
2012.
Winkler K., Schlögel J., v. Oefele H. Handbuch Erbbaurecht. 6. Aufl. München, 2016.

Information about the author

​

Ivanova E.Yu. (Moscow, Russia) – PhD Student, Department of Civil Law, Lomonosov Moscow State University, Master of Laws (Russian School of Private Law), Senior Associate at Sirota & Partners Law Firm (Moscow) (4th education building), GSP-1, Moscow, 119991, Russia; e-mail: ekaterina.ivanova@sirotapartners.com).